RIAD SOUAFINE

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samedi 18 août 2012

FES: RIADS A VENDRE IMMOBILIER

Le marché de l'immobilier au Maroc affronte la crise depuis plus d'un an.
Après avoir connu une période d'euphorie inflationniste à commencer par Marrakech où depuis 10 ans les projets les plus luxueux se vendaient comme des petits pains au grand bonheur des promoteurs, le Maroc subit de plein fouet la crise financière mondiale. Les acquéreurs étrangers se font rare et sont de plus en plus exigeants au niveau de la qualité des biens proposés sur le marché.
Cet été les MRE (Marocains Résidents à l’Étranger) qui habituellement achètent lors de leur séjour estival un appartement ou une villa  sont aussi en retrait par rapport aux années passées.
Les promoteurs se retrouvent donc avec des stocks d'invendus qui pèsent lourd sur leur trésorerie d'autant plus que les banques comme en Europe sont de moins en moins prêteuses !
Sur Marrakech les prix ont donc tendance à baisser mais dans des proportions minimes (-10% le plus souvent) on ne peut donc pour l'instant parler d'éclatement d'une bulle immobilière mais si la situation devait se prolonger la baisse des prix serait dans ce cas nettement plus forte mais pour l'instant personne n'entrevoit un phénomène de "braderie" en tous cas sur les biens de haut standing.

Sur Fès la situation est un peu particulière avec d'un côté la Médina et ses vieilles maisons et de l'autre les projets situés en ville nouvelle.

La colline de Ziat, le quartier chic de la médina


Le temps où l'on pouvait trouver en médina de grandes et belles maisons, en bon état pour moins de 100 mille euros est révolu. Depuis 2 ans le nombre de ventes réalisées tend à diminuer avec un pic de baisse en fin d'année 2011 mais ces derniers mois le marché semble de nouveau attirer les acheteurs étrangers.
Pour ce qui est des prix, Fès a rattrapé son retard sur les autres villes du Maroc dans les années 2006 à 2010 avec des hausses pouvant atteindre 50% tous les six mois !
Sachant que le coût d'une rénovation ainsi que la durée des travaux nécessaires sont souvent sous estimés par les vendeurs ou les agents immobilier. En pratique cela prend au moins 18 mois à 2 ans minimum et représente le plus souvent 2 à 3 fois le prix d'acquisition selon le niveau de finition.
Certaines maison sont en travaux depuis 4 ans et sont loin d'être achevées.

Chantier démarré en 2008

Le nombre de Riads Maisons d'Hôtes ayant ouverts depuis 2010 est important mais le mauvais timing lié à la crise du tourisme que connaît la cité provoque aujourd'hui la mise en vente de nombreux établissements venant à peine d'ouvrir, du plus modeste au plus luxueux tous sont les premières victimes de cette crise.
Cet apport massif de riads ou dars rénovés est purement conjoncturel d'ailleurs selon le premier agent immobilier de la ville, il y aurait en moyenne 2  nouvelles Maisons d'Hôtes par semaine qui se mettent en vente, cela crée donc à Fès un nouveau marché: celui des maisons sans travaux et prêtes à vivre.
Pour ces biens les prix s'étendent de 150k€ à près de 3M€, selon la surface, le quartier et l'aménagement intérieur.

Luxueux Riad proposé à 2.77M€

Le profil des acquéreurs étrangers potentiels intéressés par Fès est  surtout anglo-saxon, quelques français mais peu qui vont jusqu'au bout et des saoudiens. La majorité sont plus dans une démarche de recherche d'une résidence secondaire que d'un investissement ou d'un projet d'activité touristique. Ce qui est fort raisonnable compte tenu des perspectives moroses dans ce domaine.



Même si les prix de l'immobilier ont fortement progressé à Fès, ils restent toujours inférieurs à ceux pratiqués à Marrakech, Casablanca ou Rabat. En terme de placement, les règles sont les mêmes que partout ailleurs, l'acquéreur doit privilégier outre la qualité du bâti, le choix du quartier et de l'environnement de jour comme de nuit sont des critères essentiels. Les bonnes affaires proposées dans certains quartiers peuvent se révéler catastrophiques ensuite. Il ne faut surtout pas acheter sa maison sur un "coup de cœur", il faut mieux prendre son temps, effectuer plusieurs séjours à différentes périodes de l'année et une fois bien imprégné de la configuration de la médina passer ensuite à l'acte.

 Ce qui est certain c'est que la médina de Fès possède un attrait exceptionnel et pendant longtemps encore son authenticité sera sa première richesse. L'architecture et la beauté des maisons traditionnelles de Fès seront toujours un facteur de plus value assurée.

Le marché immobilier de la ville nouvelle est totalement déconnecté de celui de la médina. A part quelques retraités étrangers que le côté moyenâgeux de la médina rebute, les acquéreurs potentiels sont surtout Marocains. Sur les principaux accès de la ville  de nombreux projets sont en cours de réalisations surtout des villas de standing à partir de 250k€. En ville les appartements neufs se vendent entre 600 et 1200€ le m² selon les quartiers ce qui comparé aux prix de Marrakech, de Casablanca ou de Rabat reste très accessible.

Les grands projets en cours de la ville nouvelle sont celui dit du "Champ de Course" et celui de "Oued Fès".

3 commentaires:

  1. c'est amusant de lire votre article, je félicite le rédacteur car les expressions sont bien soignées et surtout le sujet est bien choisi, je vous souhaite du courage et une bonne continuation dans ce niveau !!

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    1. Merci de l'intérêt que vous avez porté à ce sujet et de votre commentaire.
      Depuis la rédaction de cette page, la situation à Fès ne s'est pas améliorée, surtout en ce qui concerne les Riads Maisons d'Hôtes qui subissent de plein fouet l'aggravation de la crise du tourisme.
      Certains diront que c'est le bon moment pour investir ..... A voir ?
      Bien cordialement.

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  2. Aussi je veux vous remercier pour cet excellent article.
    Superbe escale à Fès, le charme du Riad est évident, un lieu magnifique où règnent calme et sérénité.
    Cordialement.

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